REVISTA ACADÊMICA INDEPENDENTE |
| EXPANSÃO IMOBILIÁRIA EM JACAREPAGUÁ |
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Fábio Fernandes da Silva (aluno do curso de Direito da Universidade Estácio de Sá)
Orientadora: Professora Patrícia Esteves (Professora de Direito da Universidade Estácio de Sá, campus Jacarepaguá) Cercada por lagoas e áreas verdes, a região de Jacarepaguá que possui uma área de 105 km² e está situada numa extensa planície sedimentar de depósitos recentes do período quaternário, se desenvolveu à parte do centro histórico e da zona Sul. Eclética, tem 11 sub-bairros - com moradores de diferentes perfis. A Freguesia, o pedaço mais valorizado, é a porta de entrada, para quem chega pela antiga Estrada Grajaú-Jacarepaguá (atual Avenida Menezes Cortes). Do outro lado temos como limite a Linha Amarela que leva os moradores à Barra da Tijuca, à zona norte e ao centro. Até a década de 60, do século passado, a área da Baixada de Jacarepaguá permaneceu muito pouco habitada. Isso se deve a alguns fatos como, a grande distância que a separava do núcleo econômico e histórico da cidade, as barreiras geográficas (maciços da Tijuca e da Pedra Branca) que dificultavam o seu acesso, bem como a falta de interesse por parte da iniciativa privada e do Estado em investirem na região. É nesse contexto, portanto, que é elaborado o Plano Lucio Costa, que, aprovado em 23 de junho de 1969, se constituiu como a principal referência no ordenamento urbano da região, embora, paradoxalmente não tenha sido tão respeitado. É preciso esclarecer, ainda, que o Plano Lucio Costa expressa uma visão pessoal do diagnóstico, lançando as bases para a ocupação da Baixada de Jacarepaguá. Em outras palavras, pode-se afirmar que o Plano não se ocupa de pormenorizar diretrizes e seu autor, que interpreta a evolução do espaço urbano da cidade e faz dele umas normas que disciplinem a ocupação da região, mas sim de situar a área dentro de um macro-diagnóstico da cidade, orientando e definindo limites para essa ocupação e ao mesmo tempo procurando imprimir aspectos marcantes e grandiosos na organização desse espaço1. Mas a intenção do Plano Lucio Costa não era tão somente transformar a Barra da Tijuca num simples elo de ligação entre a zona sul e a zona norte. O seu objetivo era mais grandioso, na realidade a Baixada de Jacarepaguá seria um novo pólo de desenvolvimento da cidade. A expectativa sobre a região, portanto, era de que a Baixada de Jacarepaguá abrigasse no futuro mais do que um centro de serviços ou de indústrias almejava-se que ela viesse a ser um novo centro metropolitano, funcionando como um pólo estadual de convergência e irradiação, impulsionando o desenvolvimento não só da cidade, mas do Estado também. A paisagem que era, até bem pouco tempo, dominada por chácaras, casas espaçosas e quintais amplos está sendo substituída por condomínios verticais e horizontais, o que causa espanto para os moradores mais antigos. No ano de 2006, quase 80 % dos lançamentos imobiliários da cidade concentraram-se na região que engloba Jacarepaguá, Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes. Desde os anos 80, quando a Zona Sul já se mostrava abarrotada por construções de imóveis residenciais e comerciais, a Zona Oeste surgiu como uma boa opção de moradia por ter a mesma tranquilidade que havia na Zona Sul antes de ser massacrada pelas referidas construções. Pode-se adotar como marco para a expansão imobiliária de Jacarepaguá os grandes investimentos feito na região para os jogos panamericanos; como exemplo temos a vila do pan onde foram construídos 1.480 apartamentos, totalmente vendidos em poucos meses.2 Somente no primeiro semestre do anos de 2006, o bairro recebeu 2.168 alvarás de construção por número de unidades, enquanto Barra da Tijuca recebeu 1.438 e Botafogo apenas 66, ou seja, as construções autorizadas em 2006 começaram a ser concluídas e, portanto, adequadas para moradia, em torno de 2009 ou 2010, ou seja, o ano que estamos. No período de 2006 a 2009, cerca de 25% das novas construções imobiliárias de todo o município do Estado do Rio de Janeiro concentraram-se em Jacarepaguá. Vultosas quantias de dinheiro estão sendo investidas na região, o que acarreta na expansão de condomínios de casas ou apartamentos acelerada por um lado e na falta de suporte para tanto por outro lado. Em decorrência da expansão, surge todo um aparato para que o bairro se torne mais atraente tanto comercialmente como qualitativamente. Para suprir as necessidades decorrentes do desenvolvimento são inaugurados a cada dia restaurantes, lanchonetes, papelarias e outros tipos de negócios. A Associação Comercial e Industrial de Jacarepaguá (Acija) visa que em 2009 seu número de associados quadruplique. Há informação que atualmente há cerca de 200 empresários na associação, e a previsão é de se chegar a mil este ano. Para a maioria dos moradores do bairro, o crescimento é positivo, com maior oferta de serviços e lojas que antes não eram encontradas. Mas a capacidade de o bairro suportar um rápido crescimento é motivo de preocupação. Principalmente em relação ao trânsito, cada vez mais complicado.3 O bairro está crescendo muito. A chegada de novos moradores faz aumentar a demanda por serviços e opções de comércio. Por outro lado temos como pontos negativos, pelo menos por enquanto, poucas linhas de transporte público, poucas opções de cultura (teatro, cinema, museu) que até o momento é de se entender tendo em vista a recente expansão urbana no bairro.4 O processo de expansão da cidade implicará, principalmente, os seguintes impactos, dos quais muitos deles já em curso5: 1-Escavações e aterros – acarretando uma alteração geológica e paisagística sensível; hoje, o material vem de jazidas localizadas dentro da bacia e fora dela, como da região da Covanca; os impactos são o desencadeamento de processos erosivos nestas áreas de mineração com produção de material que assoreia rios, brejos e canais, mais desestabilização de encostas, desmatamento, danos em nascentes, poluição do ar e a ruína paisagística; 2-Desmatamento para mineração e para abertura de espaços para empreendimentos legais e ilegais, o que altera o microclima local, o ciclo hidrológico; impacta negativamente a fauna; 3-O aterramento dos brejais e até de canais para viabilizar empreendimentos imobiliários e outras ocupações tem desconsiderado o fluxo hídrico e a fauna, ocasionando destruição desta, favorecendo vetores de doenças e os alagamentos de propriedades, de construções e culturas próximas, instaladas nas cotas originais dos terrenos – a drenagem dos terrenos aterrados vai para os terrenos não aterrados, inundando-os; 4-A contaminação das águas de canais e brejos com lixo, esgotos, entulho sujo e, suspeita-se, lixo industrial, destroem inestimável banco de água doce que poderia ser aproveitado, possivelmente a um custo muito menor que o exigido para se aproveitar as águas poluídas do Rio Guandu. Essas águas contaminadas atingem outros terrenos ou são usadas como fonte de abastecimento da população mais pobre, sujeitando-a a diversos problemas, que representam custos e sofrimentos para ela; 5-Impermeabilização de grande parte da superfície dos terrenos, a começar pela compactação dos aterros. Toda a água que chegar aos terrenos será forçada para um sistema de drenagem construído e daí aos canais; 6-Sepultamento do solo de turfa pelos aterros, representando grande desperdício de um recurso natural aproveitável; 7-Incremento no assoreamento e poluição dos canais e da Lagoa de Jacarepaguá pela carga crescente de esgotos, lixo, sedimentos oriundos das escavações, dos aterros e do descuido com materiais de construção, expostos a chuva ou descartados nos brejos; 8-Alteração microclimática para um ambiente mais seco e ventilado, porém mais quente e luminoso, por conta da redução da área verde, do solo livre e do aumento das construções e pisos pavimentados. Efeitos de "ilha de calor"; 9-O aumento no número de habitantes e de visitantes amplia a pressão sobre infra-estrutura precária e decadente, ampliando, p.ex., o número de acidentes de trânsito nas vias da região, que não estão preparadas para receber a demanda crescente, como o de veículos pesados, ônibus de linha e caminhões carregados com material de aterro e construção; 10. Aumento no consumo de energia elétrica (iluminação, refrigeração, cozinha, lazer, etc), pesando na demanda municipal, contribuindo inclusive para justificar os planos de expansão da geração termelétrica - nuclear ou fóssil, opções adotadas pelas autoridades atuais; 11. Aumento da demanda por água, fornecida pela CEDAE, extraída de parte do fluxo do Rio Paraíba do Sul, situado a centenas de quilômetros do município, além da Serra do Mar, cujas águas poluídas chegam ao Rio Guandu, mais poluído, sendo aí tratadas e distribuídas, enquanto a própria bacia produz considerável volume de água, naturalmente; 12. Aumento de casos crescentes de poluição sonora numa região praticamente livre dela, poluição decorrente dos hábitos dos novos moradores, do trânsito aumentado nas vias, das osturas do comércio e de atividades de festas e lazer; 13. Aumento drástico da iluminação noturna, promovendo desequilíbrios ambientais ainda não dimensionados, mas previsíveis levando-se em conta o aumento da atividade humana e o da fauna e flora no horário noturno; 14- Aumento da tensão social, da violência e da criminalidade decorrente da ação especulativa imobiliária e do choque cultural e econômico entre os moradores e visitantes, antigos e novos, ricos e pobres, corroendo o ambiente de "paz social", considerado um atrativo pela sociedade urbana, que busca na região lazer e moradia; 15-Ameaça ao patrimônio cultural e histórico pela descaracterização do entorno de bens tombados e da paisagem, mais o desaparecimento de tradições e outros elementos culturais originais; 16-Conversão do trabalhador agroextrativista em empregado de construções e serviços – impacto sobre qualificação profissional e renda do trabalho, tanto positiva quanto negativa (perda de profissionais capazes de trabalhar no campo); 17-Favelização, pois os novos moradores e usuários, da classe média e alta, precisam de empregados dos mais diversos tipos e estes não recebem remuneração que os habilite a viver condição melhor, além de não haver na região empreendimentos habitacionais acessíveis a eles; 18-Aumento da poluição do ar por causa da geração de poeira e fumaça de veículos, além da queima de resíduos e dos odores decorrentes da falta de saneamento; 19- Redução drástica ou total da produção agroextrativista da região, tornando-a mais uma região consumidora e importadora de itens – ex. alimentos, água, energia, madeira, etc; 20- Aumento das receitas municipais oriundas de IPTU e de tributos outros sobre atividades tipicamente urbanas ou comerciais; 21- Aumento dos gastos com saúde e outros custos, decorrentes dos problemas ambientais; 22- Incremento no aumento dos custos municipais relativos a importação de outras regiões de produtos agroextrativistas, energia, água e manutenção de infra-estrutura; 23-Radical alteração ambiental da planície, com conseqüente eliminação de inúmeras espécies vegetais e animais nativas, com o favorecimento a outras, que acompanham o homem e a cidade. Em face de todo o exposto observa-se que as autoridades não estão tomando as devidas precauções e até mesmo dando a devida importância ao bairro uma vez que todas estas obras irão refletir na vida tanto dos moradores antigos quanto dos novos e até mesmo aos que apenas utilizam o bairro como passagem ou tenham vínculo empregatício na região. As promessas de melhorias ocorrem em toda eleição e logo após caem no esquecimento. O fato é que Jacarepaguá necessita de um plano diretor mais detalhado e alinhado à realidade em que vive. Historicamente sua estrutura é de um bairro pequeno no qual supria suas necessidades de maneira mais vagarosa e natural, até mesmo por ser rodeado por florestas e lagoas. Este novo paradigma de um bairro grandioso e de relevância, incontestável, para a expansão imobiliária carioca não condiz com as condições estruturais atuais da região, como já visto, além de importar em queda da qualidade de vida para os moradores e atração de graves problemas. A melhor maneira para não ter esses 23 contrapontos para a expansão imobiliária da região nada mais é do que o já conhecido e tanto dito planejamento, o mesmo que muito dito, mas pouco trabalhado pelos senhores "responsáveis" por toda a transformação da região, 1 Expansão Urbana e conflito ambiental. Carlos Eduardo Machado Ryff. Tese de mestrado publicada pela URFJ. http://teses.ufrj.br/IPPUR_M/CarlosEduardoMachadoRyff.pdf 2 http://imoveis.imovelweb.com.br/web/editorial/ver_artigo.aspx?ArtigoId=4753 3 http://oglobo.globo.com/rio/bairros/post.asp?t=a-segunda-onda-de-crescimento-em-jacarepagua&cod_Post=158969&a=350 4 http://casa.abril.com.br/ondemorar/seulugar/seulugar_211100.shtml 5 Análise da expansão urbana na microbacia dos campos de Sernambetiba, município do Rio de Janeiro. Salvador Correa de Sá e Benevides. |
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